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ぎふ相続サポートセンター

【2026年最新】マンションの相続税はいくらになるのか？注意点と計算方法を解説！

１．マンションの相続でよくあるご相談

「都内のタワーマンションを相続する予定だが、税金が急に上がると聞いて不安」「実家のマンション、いくらで申告すればいいのかわからない」……。 近年、当センターにはこのようなご相談が増加しています。特に2024年の税制改正以降、「以前聞いた節税対策が今は使えないのでは？」という危機感を持つ方が増えています。

マンションは現金よりも評価額が低くなるため、長らく有効な相続税対策とされてきました。しかし、2026年現在は「市場価格との乖離」を厳しくチェックされる時代です。 「知らない間に増税になっていた」という事態を避けるためにも、まずは最新のルールを知り、早めにプロのシミュレーションを受けることが、安心への第一歩となります。

２．【2024年改正】マンション評価に関する法改正

2024年1月1日より、区分所有マンションの相続税評価額の計算方法が大きく変わりました。これがいわゆる「タワマン節税」への規制強化です。

改正前は、市場価格（時価）が1億円のマンションでも、相続税評価額が3,000万円程度まで低くなるケースがありました。この「時価と評価額の大きなズレ」が不公平であるとして、国税庁は新ルールを導入しました。

新ルールでは、評価額が時価の6割に満たない場合、強制的に「時価の6割」まで評価額を引き上げる補正が行われます。これにより、特に資産価値の高い都市部の高層マンションほど、従来よりも相続税の負担が増える仕組みとなっています。2026年の相続では、この「6割ルール」が標準となっている点に注意が必要です。

３．マンションを相続した場合の注意点

新ルール下でのマンション相続には、見落としがちな3つの注意点があります。
①「階数」と「築年数」が評価を左右する 新ルールでは、所在階が高いほど、また
築年数が浅いほど評価額が上がりやすくなっています。同じ棟内でも、1階と最上
階では税負担が大きく変わる可能性があるのです。

② 「貸しているから安心」とは限らない 賃貸に出しているマンションは、従来通り
「貸家建付地」としての減額が受けられますが、そのベースとなる評価額自体が新
ルールで底上げされているため、トータルの税額は増える傾向にあります。

③ 二次相続への影響 父の相続（一次）だけでなく、その後の母の相続（二次）まで
見据えた分割が必要です。評価額が上がったマンションを誰が継ぐかで、家族全体
のトータル納税額に数百万円の差が出ることがあります。

４．マンションの相続税評価額の計算方法

2025年現在、マンションの評価額は以下の4つのステップで算出します。
① 従来の評価額を出す 建物の固定資産税評価額と、路線価による土地の評価額を合計します。

②「評価乖離率」を計算する 築年数、総階数、所在階、敷地持分狭小度の4つの指数
を、国税庁が定めた数式に当てはめて計算します。

③「評価水準」を確認する 「1 ÷ 評価乖離率」で算出します。この値が0.6未満の場
合、補正の対象となります。

④区分所有補正率を掛ける 評価水準が0.6未満なら、従来の評価額に「評価乖離率 ×
0.6」を掛けたものが最終的な評価額となります。
非常に複雑な計算ですが、一言で言えば「時価の60%を最低ラインにする」ための調整が行われるということです。

５．マンション評価における効果的な節税方法

評価ルールが厳格化された今、重要になるのが「控除」の徹底活用です。

    小規模宅地等の特例 被相続人が住んでいたマンションであれば、一定の要件を満たすことで土地の評価額を最大80%減額できます。これは新ルール適用後も、最も強力な節税手段です。

    配偶者の税額軽減 配偶者が相続する場合、1億6,000万円（または法定相続分）までは相続税がかかりません。評価額が上がった分、この枠をどう使うかが鍵となります。

    生命保険の非課税枠の活用 マンションの評価額が上がって納税資金が足りなくなるリスクに備え、生命保険の非課税枠（500万円 × 法定相続人の数）を活用して現金を用意しておくことも重要です。

これらの特例は、1日でも居住実態がズレたり、申告期限を過ぎたりすると適用できない場合があるため、事前の準備が欠かせません。

６．まとめ

2026年のマンション相続は、新ルールの適用により「思わぬ増税」に直面するリスクをはらんでいます。特に都市部の物件やタワーマンションをお持ちの方は、従来の常識が通用しないケースが多々あります。

「自分の場合はいくらになるのか？」「どの特例が使えるのか？」 少しでも不安を感じられたら、ぜひ一度、当センターへご相談ください。最新の法改正に基づいた正確なシミュレーションと、ご家族に最適な遺産分割案をご提案いたします。

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